বাংলাদেশে ভূমির মালিকানা ও জমিজমা আইন: মালিকানা যাচাই, রেজিস্ট্রেশন ও রেকর্ড সংশোধনের সম্পূর্ণ গাইড

বাবার সম্পত্তি খারিজ না করলে কি সমস্যা হবে?

বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রেশন ফিস

জমি ক্রয়ের পূর্বে ও পরে করণীয়

Md. Zakir
Hossain

Web Developer & Freelancer

1. Age Calculator
2. Article Writer
3. Image/PDF Converter
4. Language Tools

Admin Profile

📂 ভূমি সংক্রান্ত সরকারি সেবা

2. 👉 জমির আসল মালিক কে | দলিল যার নাকি রেকর্ড যার |
4. 👉 পারিবারিক বন্টননামা বা বাটোয়ারা বা আপষ বন্টননামা দলিল করার নিয়ম ।
6. পিতার সম্পত্তি ভাইদের কাছ থেকে কি ভাবে উদ্ধার করবেন?
8. 👉 জমি তল্লাশি দিয়ে অনলাইন থেকে বের করার নিয়ম
10. 👉 হেবা বা দান কি?হেবা করার নিয়ম ? হেবা, দান দলিল বাতিল কারা যায়? হেবা দান সম্পত্তি কি বিক্রয় করা যায়?

আমাদের সম্পর্কে

🟩 বাংলাদেশের ভূমি বিষয়ক কিছু জরুরী তথ্য যা আপনার জানা দরকার

বাংলাদেশে ভূমির মালিকানা ও জমিজমা সম্পর্কিত তথ্য জানা প্রতিটি নাগরিকের জন্য অত্যন্ত জরুরি। জমির দলিল, খতিয়ান, নামজারি, মিউটেশন কিংবা দাখিলা—এসব নথি জমির প্রকৃত মালিকানা প্রমাণ করে। কিন্তু অনেকেই সঠিক নিয়ম-কানুন না জানার কারণে জমিজমা সংক্রান্ত সমস্যায় পড়েন।

এই আর্টিকেলে আমরা জমির মালিকানা যাচাই, দলিল পরীক্ষা, ভূমি আইন, রেকর্ড সংশোধন ও জমিজমা ব্যবস্থাপনা সম্পর্কিত A to Z তথ্য সহজ ভাষায় উপস্থাপন করেছি, যাতে আপনি নিজের জমির সঠিক মালিকানা নিশ্চিত করতে পারেন এবং ভবিষ্যতের জটিলতা এড়াতে পারেন।

এছারাও জমির মালিকানা যাচাই, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ, এবং জমির সঠিক কাগজপত্র (যেমন, খতিয়ান ও দলিল) সম্পর্কে বিস্তারিত তথ্য জেনে রাখা দরকার। তাছারাও, জমির আইনি অধিকার, মালিকানার সীমাবদ্ধতা, এবং অন্যান্য আইনি বিষয় সম্পর্কেও ধারণা রাখা উচিত।

🟢 আরও পড়ুন: হেবা দলিল কিভাবে বাতিল করা যায়? হেবা দলিল বাতিলের ৭টি বৈধ উপায় -

📚 জমির মালিক হিসেবে আপনার কিছু বিষয় জানা প্রয়োজন।

বাংলাদেশে জমির খতিয়ান ও দাগ নম্বর পরিবর্তন প্রক্রিয়া

বাংলাদেশে জমির খতিয়ান ও দাগ নম্বর সময়ের সাথে পরিবর্তিত হয়। সরকার বিভিন্ন সময় জরিপ (Survey) পরিচালনা করে জমির মালিকানা, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও ব্যবহার হালনাগাদ করে। এক জরিপ থেকে পরবর্তী জরিপে দাগ নম্বর ও মালিকানা পরিবর্তিত হয়ে যায়।

🔹 কিভাবে CS থেকে BS খতিয়ান ও দাগ আসে (ধাপে ধাপে)

১. CS জরিপ (Cadastral Survey)

সার্বিক ক্যাডাস্ট্রাল সার্ভে (Cadastral Survey) কে সংক্ষেপে সিএস খতিয়ান বলে। এ জরিপে দেশের সকল জমির উপর বিশদভাবে নকশা প্রণয়ন এবং যেখানে প্রত্যেক মালিকের জন্য একটি দাগ নম্বর করে খতিয়ান তৈরি করা হয়। সি এস খতিয়ান ১৮৮৮ সালে শুরু হয়ে ১৯৪০ সালে শেষ হয়। ১০০% জমি সরেজমিনে জরিপ করে খতিয়ান তৈরি করা হয় বলে বর্তমানে এর সাক্ষ্যগত মূল্য গ্রহণযোগ্যতা অনেক।

📌 সময়কাল: ব্রিটিশ আমল (1890–1940)
📌 প্রথম বড় আকারের জরিপ।
📌 প্রতিটি জমির মালিক, দাগ, পরিমাণ ও ধরন লিপিবদ্ধ হয়।
⚠️ সময়ের সাথে তথ্য পুরনো হয়ে যায় (উত্তরাধিকার, বিক্রয়, হস্তান্তর ইত্যাদি কারণে)।

CS খতিয়ানের উদাহরণ

ক্রমিক নং	দাগ নং	জমির শ্রেণী	জমির পরিমাণ	মালিকের নাম
১	১২৩	নাল	০.৫০ একর	আব্দুল করিম
২	১২৪	ডোবা	০.২৫ একর	মোঃ রফিকুল ইসলাম
৩	১২৫	বসতভিটা	০.১৫ একর	সালমা খাতুন

☑️ উপরের টেবিলে একটি CS জরিপ খতিয়ান দেখানো হয়েছে। এখানে প্রতিটি দাগ নম্বর অনুযায়ী জমির শ্রেণী (যেমন নাল, ডোবা, বসতভিটা), জমির পরিমাণ ও মালিকের নাম উল্লেখ করা থাকে।

২. SA জরিপ (State Acquisition Survey)

SA জরিপ হলো পাকিস্তান আমলে (প্রায় 1950 – 1960 দশকে) পরিচালিত একটি ভূমি জরিপ, যার মূল উদ্দেশ্য ছিল জমিদারী প্রথা বিলুপ্তির পর জমির প্রকৃত মালিকানা নির্ধারণ। জমিদারদের অধিকার বিলুপ্ত করে জমি সরাসরি সরকারের অধীনে আনা হয় এবং প্রকৃত চাষী বা মালিকদের নামে রেকর্ডভুক্ত করা হয়।

📌 সময়কাল: পাকিস্তান আমল (1950–1960)
📌 জমিদারী প্রথা বিলুপ্তির পর প্রকৃত মালিকদের নামে রেকর্ডভুক্ত।
📌 অনেক সময় CS দাগ নম্বর পরিবর্তিত হয়ে SA দাগ নম্বর হয়।

🔹 SA জরিপের বৈশিষ্ট্য

• CS জরিপের পরে এটি পরিচালিত হয়।
• জমিদারদের নাম বাদ দিয়ে আসল মালিকদের নামে খতিয়ান করা হয়।
• অনেক সময় জমির CS দাগ নম্বর পরিবর্তিত হয়ে নতুন SA দাগ তৈরি হয়।
• মালিকানা ও জমির ব্যবহার হালনাগাদ করা হয়।

📊 উদাহরণ ( CS থেকে SA ধাপে ধাপে পরিবর্তন)

পর্যায়	দাগ নম্বর	মালিক	জমির পরিমাণ
CS জরিপ	125	আব্দুল করিম	৫০ শতক
SA জরিপ	210	উত্তরাধিকারী ২ জন	২৫ + ২৫ শতক

৩. RS জরিপ (Revisional Survey)

RS জরিপের পূর্ণরূপ হলো Revisional Survey (পুনর্বিবেচনামূলক জরিপ)। এটি করা হয় পূর্ববর্তী জরিপগুলোতে (যেমন CS জরিপ, SA জরিপ) যদি কোনো ভুল, জটিলতা বা মালিকানার পরিবর্তন হয়ে থাকে, সেগুলো সংশোধন করার জন্য।

📌 পুনরায় জমির মাপজোখ ও মালিকানা যাচাই।
📌 পূর্বের SA/CS দাগ পরিবর্তিত হয়ে নতুন RS দাগ হয়।
📌 জমির পরিমাণ ও মালিকানার পরিবর্তনও রেকর্ড হয়।

🔹 RS জরিপের বৈশিষ্ট্য
CS ও SA জরিপের ভুল সংশোধন করে।
জমির মালিকানা পরিবর্তন হয়ে থাকলে (বিক্রি, উত্তরাধিকার ইত্যাদির মাধ্যমে), সেটি হালনাগাদ করা হয়।
প্রতিটি জমির জন্য নতুন করে RS খতিয়ান তৈরি হয়।
জমির নতুন RS দাগ নম্বর নির্ধারণ করা হয়।

🔹 উদাহরণ
ধরা যাক—
CS জরিপে জমির মালিক ছিলেন “আব্দুল করিম”
SA জরিপে দেখা গেলো জমিটি তার ছেলে মোঃ হাসান আলীর নামে হয়েছে
কিন্তু বাস্তবে জমিটি বিক্রি হয়ে গেছে “মোঃ সালাম উদ্দিন”-এর কাছে
👉 তখন RS জরিপে করিম উদ্দিনকে মালিক হিসেবে রেকর্ডে দেখানো হবে।

🔹 উদাহরণ (CS থেকে RS ধাপে ধাপে পরিবর্তন)

জরিপের নাম	খতিয়ান নং	দাগ নং	মালিকের নাম	জমির পরিমাণ
CS জরিপ	45	120	মোঃ আব্দুল করিম	1.50 একর
SA জরিপ	60	135 (নতুন নম্বর হয়েছে)	মোঃ হাসান আলী	1.45 একর (রাস্তা হওয়ার কারণে কিছু কমে গেছে)
RS জরিপ	72	140 (আবার নতুন নম্বর হলো)	মোঃ সালাম উদ্দিন	1.40 একর (ভুল সংশোধন ও পুনঃমাপের পর নির্ধারণ করা হয়েছে)

👉 এখানে দেখা যাচ্ছে:
CS → SA → RS জরিপে মালিকানা ক্রমান্বয়ে পরিবর্তিত হচ্ছে। দাগ ও খতিয়ান নম্বরও নতুন নতুনভাবে দেওয়া হচ্ছে। RS জরিপে পূর্ববর্তী ভুল, জমির প্রকৃত সীমা, এবং মালিকানা সংশোধিতভাবে প্রতিফলিত হয়েছে।

৪. BS জরিপ (Bangladesh Survey)

BS জরিপের পূর্ণরূপ হলো Bangladesh Survey (বাংলাদেশ জরিপ)। এটি বর্তমানে চলমান ও সর্বশেষ ভূমি জরিপ। পূর্ববর্তী সকল জরিপ (CS, SA, RS) এ যে ভুল-ত্রুটি, জটিলতা বা হালনাগাদ তথ্য প্রতিফলিত হয়নি, সেগুলো সমাধানের জন্য BS জরিপ পরিচালিত হচ্ছে।

📌 সর্বশেষ ও আধুনিক জরিপ (ডিজিটাল রেকর্ড)।
📌 এখানে জমির সর্বশেষ মালিকানা, দাগ ও খতিয়ান সংরক্ষণ করা হয়।
📌 এটি চূড়ান্ত ও আপডেটেড রেকর্ড।

🔹 BS জরিপের বৈশিষ্ট্য
এটি সর্বশেষ ও চলমান জরিপ।
জমির প্রতিটি খতিয়ানের জন্য BS খতিয়ান তৈরি করা হয়।
জমির নতুন BS দাগ নম্বর দেওয়া হয়।
জমির তথ্য ডিজিটাল ডাটাবেইজে সংরক্ষণ করা হয়।
ভবিষ্যতে জমি কেনা-বেচা ও রেকর্ড সংশোধনে এ জরিপকে মূল ভিত্তি হিসেবে ধরা হবে।

🔹 উদাহরণ
CS জরিপে জমির মালিক ছিলেন “রহিম উদ্দিন”
SA জরিপে সেটি তার ছেলে “করিম উদ্দিন”-এর নামে হয়
RS জরিপে দেখা গেল জমিটি “আলমগীর হোসেন”-এর নামে রেকর্ড হয়
সর্বশেষ BS জরিপে জমির প্রকৃত বর্তমান মালিক (যেমন: “মোঃ সেলিম”) কে রেকর্ডে দেখানো হবে এবং তার নামে BS খতিয়ান তৈরি হবে।

🔹 উদাহরণ ( CS থেকে BS ধাপে ধাপে পরিবর্তন)

জরিপ	দাগ নং	মালিকানা	জমির পরিমাণ
CS	125	আব্দুল করিম	৫০ শতক
SA	210	২ জন উত্তরাধিকারী	২৫+২৫ শতক
RS	320	হালনাগাদকৃত	৫০ শতক
BS	415	বর্তমান মালিক	৫০ শতক

🔹 মূল বক্তব্য

✅ CS খতিয়ান ও দাগ = পুরনো ভিত্তি
✅ BS খতিয়ান ও দাগ = সর্বশেষ হালনাগাদকৃত রেকর্ড
⚠️ SA ও RS জরিপের মাধ্যমে মালিকানা/দাগ ধাপে ধাপে পরিবর্তিত হয়ে চূড়ান্তভাবে BS এ রেকর্ড হয়।

⚠️ বাবার সম্পত্তি খারিজ বা নামজারি না করার পরিণতি

উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া সম্পত্তি নিজের নামে নামজারি বা খারিজ না করলে যেসকল মারাত্মক আইনি ও আর্থিক ঝুঁকিতে পড়তে পারেন।

প্রধান সমস্যা ও ঝুঁকিগুলো:

১. আইনি জটিলতা ও মালিকানা প্রমাণে ব্যর্থতা

নামজারি না থাকলে আইনগতভাবে আপনি জমির নিরঙ্কুশ মালিক নন। অন্য ওয়ারিশ বা তৃতীয় কোনো পক্ষ সম্পত্তির মালিকানা দাবি করলে আদালতে নিজের حق প্রমাণ করা অত্যন্ত কঠিন হয়ে পড়বে এবং সম্পত্তি নিয়ে বিরোধ সৃষ্টি হবে।

২. সম্পত্তি বেদখল বা হারানোর ঝুঁকি

আপনার নামে সরকারি রেকর্ডে জমির মালিকানা না থাকলে, প্রভাবশালী ব্যক্তি বা ভূমি দস্যুরা সহজেই জাল দলিল তৈরি করে জমিটি দখল করে নিতে পারে। সরকারি রেকর্ডে আপনার নাম না থাকায় আইনি লড়াইয়ে জেতা প্রায় অসম্ভব হয়ে পড়ে।

৩. সম্পত্তি বিক্রি বা হস্তান্তর করতে না পারা

জমির নামজারি এবং হালনাগাদ খাজনা পরিশোধ না থাকলে আপনি আইনত সেই সম্পত্তি বিক্রি, দান, বা অন্য কোনোভাবে হস্তান্তর করতে পারবেন না। ক্রেতা আপনার কাছে নামজারি খতিয়ান চাইবে, যা আপনি দিতে পারবেন না।

৪. ব্যাংক ঋণ বা আর্থিক সুবিধা থেকে বঞ্চিত হওয়া

ব্যাংক বা কোনো আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে জমির বিপরীতে ঋণ নিতে চাইলে অবশ্যই আপনার নামে নামজারি খতিয়ান থাকতে হবে। এটি ছাড়া কোনো ব্যাংকই আপনাকে ঋণ দেবে না।

৫. পরবর্তী প্রজন্মের জন্য জটিলতা সৃষ্টি

আপনি নামজারি না করলে, আপনার মৃত্যুর পর আপনার সন্তান বা উত্তরাধিকারীদের জন্য সম্পত্তিটি নিজেদের নামে আনা আরও বেশি কঠিন ও সময়সাপেক্ষ হয়ে পড়বে। এতে পারিবারিক বিরোধ বাড়ার সম্ভাবনা থাকে।

৬. সরকারি অধিগ্রহণে ক্ষতিপূরণ না পাওয়া

রাস্তা, ব্রিজ বা অন্য কোনো উন্নয়নমূলক কাজের জন্য সরকার জমি অধিগ্রহণ করলে, ক্ষতিপূরণের টাকা পেতে জমির মালিকানা প্রমাণ করতে হয়। আপনার নামে নামজারি না থাকলে আপনি এই ক্ষতিপূরণ থেকে বঞ্চিত হবেন।

করণীয় ও সমাধান:

বাবার মৃত্যুর পর যত দ্রুত সম্ভব ওয়ারিশ সনদ, বাবার মৃত্যু সনদ, মূল দলিলের কপি এবং অন্যান্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্রসহ আপনার নিকটস্থ ভূমি অফিসে (AC Land) নামজারির জন্য আবেদন করুন। বর্তমানে অনলাইনেও খুব সহজে আবেদন করা যায়।

নামজারি সম্পন্ন হলে আপনি একটি পৃথক খতিয়ান পাবেন, যা আপনার একক মালিকানা প্রতিষ্ঠা করবে এবং জমিকে সব ধরনের ঝুঁকির হাত থেকে রক্ষা করবে।

অনলাইনে নামজারির জন্য আবেদন করুন

অতএব, আইনি সুরক্ষা নিশ্চিত করতে এবং ভবিষ্যৎ জটিলতা এড়াতে বাবার সম্পত্তি নিজের নামে নামজারি করা শুধুমাত্র একটি করণীয় কাজ নয়, এটি আপনার জন্য অপরিহার্য।

জমি কেনা বা রেজিস্ট্রির আগে করনীয় জানা জরুরি।।

✅ সারাজীবনের সঞ্চয় দিয়ে একজন মানুষ শেষ বয়সে এসে কষ্টের টাকায় বাড়ি বা এক খন্ড জমি কিনে যাতে মৃত্যুর আগ পর্যন্ত নিশ্চিন্তে তার মাথা গুজার একটু জায়গা থাকে। কিন্তু জমি কিনেই ঝামেলায় পড়েছেন অনেকে মানে ঝামেলা কিনেছেন । অন্যদিকে কেউ আবার হয়েছেন সর্বশান্ত।

প্রথমত জমি সংক্রান্ত বিষয়ে স্বল্প জ্ঞান ও অসতর্কতার কারণেই মানুষ এই ঝামেলায় পড়ে। তাই জমি কেনার আগে অবশ্যই সতর্ক হতে হবে।

চলুন তবে জেনে নেয়া যাক জমি রেজিস্ট্রির আগে যে বিষয়গুলো জানা জরুরি-:

১. অবশ্যই গুরুত্বের সঙ্গে খেয়াল রাখতে হবে জরিপের মাধ্যমে প্রণিত রেকর্ড। খতিয়ান ও নকশা যাচাই করে নিতে হবে।
২. জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর ও উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ দেখে নিতে হবে।

৩. জমি কেনার আগে উক্ত জমির সিএস রেকর্ড, এসএ রেকর্ড, আরএস রেকর্ড এবং মাঠ পর্চাগুলো ভালোভাবে দেখে নিতে হবে।

৪. বিক্রেতা যদি জমিটির মালিক ক্রয়সূত্রে হয়ে থাকেন তাহলে তার কেনার দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে যিনি বেচবেন তার মালিকানা সঠিক আছে কিনা তা নিশ্চিত হতে হবে।

৫. জমির বিক্রিকারী উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়ে থাকলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ানে তার নাম আছে কিনা তা ভালো ভাবে খতিয়ে দেখতে হবে। যদি সর্বশেষ খতিয়ানে বিক্রেতার নাম না থাকে,
তাহলে তিনি যার কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়েছেন তার মূল মালিকের সংঙ্গে বিক্রেতার নামের যোগসূত্র কিংবা রক্তের সস্পর্ক আছে কিনা বিষয়টি ভালো ভাবে যাচাই করে নিতে হবে।

যদি মাঠ পর্চার মন্তব্য কলামে কিছু লেখা থাকে যেমন (AD) তাহলে বুঝতে হবে উক্ত খতিয়ানের বিরুদ্ধে সত্যায়ন বা শুদ্ধতার পর্যায়ে আপত্তি রয়েছে, সেক্ষেত্রে জমি ক্রয়ের আগে জরিপ অফিসে জমিটির সর্বশেষ অবস্থা জেনে নিতে হবে।

৬. তবে উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রিকারীর শরিকদের সঙ্গে জমি বিক্রিকারীর সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টননামা বা ফারায়েজ দেখে নিতে হবে।
৭. জমি বিক্রিকারীর নিকট থেকে সংগৃহীত দলিল, বায়না দলিল, খতিয়ান, মাঠ পর্চা ইত্যাদি কাগজপত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারী বা স্বত্বলিপি রেজিস্ট্রারের কাছে গিয়ে কাগজপত্রের সঠিকতা যাচাই করে নিতে হবে।

৮. জমি কেনার ক্ষেত্রে যিনি জমি কিনবেন তাকে মনে রাখতে হবে যে ১৯১৩ সালের সরকারি পাওনা/দাবি আদায় আইনের ৭ ধারায় বলা আছে সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত সম্পত্তি বিক্রয় ।

জেনে নিন জমি রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা খরচ হবে

🏠 জমি রেজিস্ট্রেশন খরচের উপাদান

• ✅ স্ট্যাম্প ডিউটি: জমির ঘোষিত মূল্যের ১.৫%
• ✅ রেজিস্ট্রেশন ফি: জমির ঘোষিত মূল্যের ১%
• ✅ ভ্যাট: নগর এলাকায় ১৫%, গ্রামীণ এলাকায় ৩%
• ✅ এডভান্স ইনকাম ট্যাক্স (এআইটি): জমির প্রকৃতি অনুযায়ী নির্ধারিত হয় (বাণিজ্যিক ক্ষেত্রে বেশি হতে পারে)।

💡 উদাহরণ:

যদি জমির মূল্য হয় ১০,০০,০০০ টাকা (১০ লক্ষ) তবে আনুমানিক খরচ:

• 📌 স্ট্যাম্প ডিউটি (১.৫%) = ১৫,০০০ টাকা ( জমির ঘোষিত মূল্যের )
• 📌 রেজিস্ট্রেশন ফি (১%) = ১০,০০০ টাকা ( জমির ঘোষিত মূল্যের )
• 📌 ভ্যাট (১৫%) = ১,৫০,০০০ টাকা (শুধুমাত্র নগর এলাকায় প্রযোজ্য)
• 📌 এডভান্স ইনকাম ট্যাক্স (AIT) = জমির প্রকৃতি অনুযায়ী

➡️ মোট আনুমানিক খরচ (AIT বাদে): ১,৭৫,০০০ টাকা

কোর্টে রেকর্ড সংশোধন মামলা করার নিয়ম – বিস্তারিত গাইড

জমির রেকর্ড বা খতিয়ান আমাদের জমির মালিকানা নিশ্চিত করার একটি গুরুত্বপূর্ণ দলিল। কিন্তু বিভিন্ন সময় রেকর্ডে ভুল নাম, ভুল পরিমাণ বা ভুল মালিক দেখানো হয়ে থাকে। এই ভুল সংশোধন করার জন্য আপনি কোর্টে একটি **রেকর্ড সংশোধন মামলা** করতে পারেন। এই আর্টিকেলে আমরা কোর্টে রেকর্ড সংশোধন মামলা করার নিয়ম, প্রয়োজনীয় কাগজপত্র, সময়সীমা, খরচ এবং ধাপসমূহ বিস্তারিত আলোচনা করবো।

🔍 কখন রেকর্ড সংশোধন মামলা করতে হয়?

• রেকর্ডে ভুল মালিকের নাম থাকলে
• জমির পরিমাণ (একর/শতাংশ) ভুল হলে
• ভুল খতিয়ান বা দাগ নম্বর লেখা থাকলে
• জমির শ্রেণি বা ধরন ভুল দেখালে

📜 রেকর্ড সংশোধন মামলার জন্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

• আপনার বৈধ দলিল (রেজিস্ট্রিকৃত)
• ভুল রেকর্ড/খতিয়ানের কপি
• নামজারি খতিয়ান (Mutation)
• জমির মানচিত্র
• জাতীয় পরিচয়পত্র
• সাকসেশন সার্টিফিকেট (ওয়ারিশ হলে)
• প্রযোজ্য ফি জমার রশিদ

⚖️ কোর্টে রেকর্ড সংশোধন মামলা করার ধাপ

1. ভুল রেকর্ড চিহ্নিত করুন।
2. প্রথমে স্থানীয় ভূমি অফিসে আপিল করুন।
3. যদি আপিল গৃহীত না হয়, কোর্টে মামলা করুন।
4. একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর সাহায্যে মামলা দায়ের করুন।
5. প্রয়োজনীয় কাগজপত্র ও সাক্ষ্য প্রমাণ দিন।
6. আদালতের শুনানি শেষে রায় পাওয়া যাবে।
7. রায় পেলে তা ভূমি অফিসে জমা দিয়ে রেকর্ড সংশোধন করুন।

⏱️ মামলার সময়সীমা ও খরচ

মামলার জটিলতা, পক্ষগুলোর উপস্থিতি ও আদালতের সময়সূচি অনুযায়ী রেকর্ড সংশোধন মামলার সময়সীমা ৬ মাস থেকে ২ বছর পর্যন্ত হতে পারে। খরচের মধ্যে রয়েছে:

• কোর্ট ফি
• স্ট্যাম্প খরচ
• আইনজীবীর ফি
• ডকুমেন্ট সংগ্রহ খরচ

📌 গুরুত্বপূর্ণ পরামর্শ

- সব সময় একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর সাহায্য নিন।
- কাগজপত্রগুলো আগেই সঠিকভাবে যাচাই করুন।
- সম্ভব হলে স্থানীয় ভূমি অফিসের মাধ্যমে আগে সমাধানের চেষ্টা করুন।

❓ দরশক FAQ

প্রশ্ন: কোর্টে রেকর্ড সংশোধন মামলা করার জন্য কী কী দরকার?
উত্তর: দলিল, খতিয়ান, ভুল রেকর্ড, জাতীয় পরিচয়পত্র, মানচিত্র ও সাকসেশন সার্টিফিকেট প্রয়োজন হয়।

প্রশ্ন: রেকর্ড সংশোধন মামলা কত সময় লাগে?
উত্তর: সাধারণত ৬ মাস থেকে ২ বছর সময় লাগতে পারে।

প্রশ্ন: প্রথমে আপিল না করে সরাসরি মামলা করা যাবে?
উত্তর: না, প্রথমে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে আপিল করতে হয়। আপিল ব্যর্থ হলে কোর্টে মামলা করা যায়।

জমির দলিল আছে কিন্তু জমিটি দখলে নেই — এখন করণীয় (সংক্ষিপ্ত গাইড)

দলিল থাকা মানে মালিকানা প্রমাণের একটি শক্ত নথি—তবে বাস্তব দখল না থাকলে দলিলকে কার্যকর করতে আপনাকে প্রশাসনিক বা আদালতভিত্তিক পদক্ষেপ নিতে হবে। নিচে ধাপে ধাপে সংক্ষিপ্ত নির্দেশিকা দেওয়া হলো।

১) দ্রুত করণীয় (Immediate steps)

1. দলিল ও কাগজপত্র সংগ্রহ করুন: মূল দলিল/সনদ-এর কপি, রেজিস্ট্রি রশিদ, খতিয়ান, কর/নগদপত্র ইত্যাদি প্রস্তুত রাখুন।
2. বাস্তব অবস্থা নথিভুক্ত করুন: জমির বর্তমান দখলদার, দখলের সময়, প্রত্যক্ষদর্শীর নাম/ফোন নথিভুক্ত করুন; ছবি/ভিডিও করলে ভালো হয়।
3. স্থানীয় ভূমি অফিসে যাচাই: খতিয়ান ও দলিলের মিল/অমিল পরিষ্কার করুন—কখনো রেকর্ডে ভুল থাকার কারণে অবৈধ দখলও দেখা যায়।

২) সমঝোতা ও নোটিশ

প্রথমে লিখিতভাবে দখলকারীর কাছে নোটিশ পাঠিয়ে স্বেচ্ছায় জমি ছাড়ার অনুরোধ করুন — অনেক ক্ষেত্রে সমাধান এখানেই হয়ে যায়। নোটিশ পাঠালে প্রমাণ রাখুন (রসিদ/ডাক স্লিপ/ডেলিভারি নোট)।

৩) প্রশাসনিক বিকল্প

কিছু ক্ষেত্রে স্থানীয় ম্যাজিস্ট্রেট বা ভূমি প্রশাসনের কাছে দ্রুততর রিলিফ পাওয়া যায় — বিশেষ করে যদি দখল অবৈধ ও জোরপূর্বক হলে। প্রশাসনিক সহায়তা বিবেচনা করুন।

৪) আদালত: কোন ধরনের মামলা করবেন?

সাধারণত নিম্নোক্ত ধরনের দেওয়ানি মামলা প্রযোজ্য —

• স্বীকৃতি (Declaration) ও দখল পুনরুদ্ধার (Recovery of possession) মামলা: আপনি দলিলফলক হিসেবে প্রকৃত মালিক—আদালতকে এটি স্বীকৃতি দেওয়ার অনুরোধ করেন এবং জমি ফিরে দেওয়ার নির্দেশ চান।
• অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা/ইঞ্জাংশন (Injunction): দ্রুত দখল রোধ করতে আদালতে অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা আবেদন করা যেতে পারে যাতে প্রতিপক্ষ আরও ক্ষতি করতে না পারে।

৫) মামলা-দায়ের প্রক্রিয়া সংক্ষেপ

1. আইনজীবীর সঙ্গে আলোচনা করে প্রয়োজনীয় নথি প্রস্তুত করুন (দলিল, খতিয়ান, পরিচয়পত্র, প্রমাণ ছবি/ভিডিও, সাক্ষীর বিবৃতি ইত্যাদি)।
2. প্লেইন্ট (lawsuit plaint) প্রস্তুত করে সংশ্লিষ্ট দেওয়ানি আদালতে মামলা দায়ের করুন—দাবিতে declaration ও recovery of possession উল্লেখ রাখুন।
3. আদালত নোটিশ পাঠালে প্রতিপক্ষের জবাব ও শুনানি শেষে আদালত সিদ্ধান্ত দেবেন; সফল হলে আদালত দখল ফিরিয়ে দিতে আদেশ জারি করবেন এবং প্রয়োজনে নির্বাহী আদেশের মাধ্যমে বাস্তবায়ন করা হয়।

৬) প্রয়োজনীয় কাগজপত্র (সংক্ষিপ্ত)

• মূল দলিল / রেজিস্ট্রি কপি
• খতিয়ান (CS/RS/BS ইত্যাদি) কপি
• জাতীয় পরিচয়পত্র
• জমির কর/রসিদ (যদি থাকে)
• প্রমাণ (ছবি, ভিডিও, প্রত্যক্ষদর্শীর বিবৃতি, নোটিস কপি ইত্যাদি)

প্রয়োজনীয় সতর্কতা:

আদালতভিত্তিক প্রক্রিয়া সময়সাপেক্ষ ও ব্যয়সংবল—তাই প্রথমে বিনিময়, মধ্যস্থতা ও প্রশাসনিক পথ চেষ্টা করা বাঞ্ছনীয়। স্থানীয় আইনজীবীর সঙ্গে সময়সীমা (limitation) ও কেস-ভিত্তিক কৌশল নিয়ে আলোচনা করুন।

৭) কবে দ্রুত আইনজীবীর সাহায্য নিন?

• প্রতিপক্ষ জোরপূর্বক উচ্ছেদ/ধারণ করছে
• সন্দেহজনকভাবে জাল দলিলের আশংকা আছে
• আপনি প্রশাসনিক পথ (ভুমি অফিস) দিয়ে সমাধান পাচ্ছেন না

৮) সংক্ষিপ্ত কার্যসুচি (চেকলিস্ট)

1. দলিলের অরিজিনাল এবং কপি সংগ্রহ
2. খতিয়ান ও রেকর্ড যাচাই
3. নোটিস পাঠানো (লিখিত প্রমাণ রাখুন)
4. স্থানীয় ভূমি অফিস/ম্যাজিস্ট্রেটের কাছে যোগাযোগ
5. আইনজীবী নিয়োগ ও প্রয়োজনীয় মামলাগুলো দায়ের

প্রস্তুত: Web Tech Info • আপডেট: ২২ আগস্ট, ২০২৫

ভুমি সংক্রান্ত সরকারি ওয়েবসাইট লিঙ্কসমূহ

ভূমি সংক্রান্ত সেবা (land.gov.bd)
( মিউটেশন, ভূমি উন্নয়ন কর, ভূমি রেকর্ড ও ম্যাপ ) Online এ মিউটেশান করুন
( e-Mutation ) Online এ ভুমি উন্নয়ন কর দিন
( Land Development Tax ) জাতীয় তথ্য বাতায়ন (bangladesh.gov.bd) বিআরটিএ (brta.gov.bd) আয়কর বিভাগ (taxeszone.gov.bd)

👉 আপনার জমির খতিয়ান অন্যজনের নামে রেকর্ড হলে সমাধান কি জেনে নিন !

খতিয়ানে (CS/SA/RS/BS) ভুলবশত অন্যের নাম রেকর্ড হলে আতঙ্কিত না হয়ে সঠিক প্রক্রিয়ায় দ্রুত ব্যবস্থা নিন। নিচে সংক্ষেপে করণীয় দেওয়া হলো।

সমস্যার সাধারণ কারণ

• সার্ভে/রেকর্ড তৈরির সময় তথ্য ভুল দেওয়া অথবা ত্রুটি থাকা
• নাম/বাবার নাম/দলিল নম্বরে টাইপিং ভুল
• পূর্ব মালিকানা হস্তান্তরের রেকর্ড আপডেট না হওয়া
• একই দাগ/খতিয়ানে একাধিক দাবিদার থাকা

ধাপে ধাপে করণীয়

1. প্রমাণ জোগাড় করুন: দলিল, মালিকানা সনদ/দাখিলা (ভূমি উন্নয়ন কর রশিদ), নামজারি সনদ, পর্চা, ট্যাক্স রশিদ, সীমা নির্ধারণের নকশা ইত্যাদি সংগ্রহ করুন।
2. আপডেট কপি তুলুন: সংশ্লিষ্ট রেকর্ড রুম/ইউনিয়ন ভূমি অফিস/উপজেলা ভূমি অফিস থেকে বর্তমান খতিয়ান ও ম্যাপের কপি নিন (যা ভুল দেখাচ্ছে সেটিও লাগবে)।
3. প্রশাসনিক আপত্তি/আবেদন: প্রথমে সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে রেকর্ড সংশোধনের জন্য লিখিত আবেদন করুন—সংযুক্তি হিসেবে সব প্রমাণ দিন।
4. নোটিস ও শুনানি: অপর পক্ষকে নোটিস দিয়ে শুনানি হবে। আপনার কাগজপত্র ও সাক্ষ্য প্রস্তুত রাখুন।
5. আদেশ ও সংশোধন: প্রশাসনিকভাবে মীমাংসা হলে সংশোধিত রেকর্ড জারি হবে।
6. কোর্ট মামলা (প্রয়োজনে): প্রশাসনিকভাবে সমাধান না হলে দেওয়ানি আদালতে রেকর্ড সংশোধন মামলা (Declaration/Correction) করা যায়—আইনজীবীর সহায়তা নিন।

সাধারণত যেসব কাগজ লাগতে পারে

• বিক্রয়/দান/উত্তরাধিকার ইত্যাদি মূল দলিল ও সত্যায়িত কপি
• সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর (Land Development Tax) রশিদ
• নামজারি (Mutation) সনদ/ডি-খতিয়ান
• ভুল ও সঠিক—উভয় খতিয়ান/পর্চা কপি, ম্যাপ/নকশা
• জাতীয় পরিচয়পত্র/ওয়ারিশ সনদ (যদি প্রযোজ্য)

ভূমি মন্ত্রণালয় পোর্টাল LDTax (ভূমি কর অনলাইন) জাতীয় তথ্য বাতায়ন

নোটিশ পাওয়ার পর দেরি করবেন না—সময়ের মধ্যে আপত্তি/উত্তর না দিলে আপনার দাবি দুর্বল হতে পারে। জটিল মালিকানা বিরোধে অভিজ্ঞ আইনজীবীর সহায়তা নিন।

প্রশ্ন: কোর্টে গেলে কত সময় লাগতে পারে?

সময় নির্ভর করে প্রমাণ, পক্ষের সংখ্যা ও কোর্টের কার্যতালিকার উপর। প্রশাসনিকভাবে হলে সাধারণত দ্রুত; কোর্ট প্রক্রিয়ায় তুলনামূলক বেশি সময় লাগতে পারে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভূমি সেবা

✅ এখন থেকে অনলাইনে

1. 👉 অনলাইনে খারিজ বা নামজারি আবেদন করুন
2. 👉 অনলাইনে সার্ভে খতিয়ান, নামজারি খাতিয়ান, মৌজা ম্যাপ যাচাই বা অনুসন্ধান করুন
3. 👉 নামজারি সংক্রান্ত সাধারণ তথ্য ও জিজ্ঞাসা বিষয়
4. 👉 ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ অনলাইনে

ভূমি পরিমাপ - কাঠা, বিঘা, একর অনুযায়ী পরিমাণ

দাদাবাড়ির জমি মাপবেন? সবার আগে আমাদের কিছু বিষয় জানতে হবে আপনাকে।

যেমন- ১ একর = ১০০ শতাংশ, অর্থাৎ ১ শতাংশ = ১/১০০ ইত্যাদি।

নিজের দাদার জমি বাবার পরে আপনাকেই খেয়াল রাখতে হবে।

তাই Jaiga Jomir Porimap বা মাপার আগে যে বিষয়গুলো আপনাকে জানতে হবে-

👉 বিস্তারিত পরিমাপ জেনে নিন !

CS, RS, SA, PS, BS জরিপ।

✅ ভূমি জরিপ অর্থাৎ CS, RS, SA, PS, BS জরিপ। ব্রিটিশ আমল থেকে আমাদের দেশে পরিচালিত বিভিন্ন সময় ভূমি জরিপ বা রেকর্ড হয়েছে। এগুলো একেক সময় একেক নামে পরিচালিত হয়েছে।

এ নামগুলো হচ্ছে:

👉 CS - (সিএস) Cadastral Survey (১৮৮৮-১৯৪০ সন)
👉 SA- (এসএ) State Acquisition Survey (১৯৫৬-১৯৬২ সন)
👉 PS- (পি এস) Pakistan Survey (১৯৫৬-১৯৬২ সন)
👉 RS- (আরএস) Revisional Survey (১৯৯০ সন-)
👉 City (সিটি) জরিপ: ঢাকা মহানগর জরিপ (১৯৯৯-২০০০ সন)
👉 BS- (বি এস) Bangladesh Survey

জরিপ সম্পর্কে আরো জানুন

👉 বিস্তারিত এই লিংকের মাধ্যমে।

✅ ভূমি পরিমাপ করার চেইন (গান্টার শিকল) পদ্ধতি

ভূমি পরিমাপ করার বহুল ব্যবহৃত পদ্ধতি হচ্ছে গান্টার শিকল পদ্ধতি। এই শিকলের দৈর্ঘ ২০.৩১ মিটার বা ৬৬ ফুট এবং এটি ১০০টি লিঙ্কে বিভক্ত থাকে।

✍️ চেইন বা শিকলের একক হচ্ছে লিংক। হিসাবগুলো নিম্নরূপ:

১০০ লিংক = ১ গান্টার শিকল বা ১ চেইন
১০০০ বর্গলিংক = এক শতক
১,০০,০০০ বর্গলিংক = এক একর

👉 বিস্তারিত এই লিংকের মাধ্যমে।

“দলিল” কি বা কাকে বলে?

যে কোন লিখিত বিবরণ আইনগত সাক্ষ্য হিসাবে গ্রহণযোগ্য তাকে দলিল বলা হয়। তবে রেজিস্ট্রেশন আইনের বিধান মোতাবেক জমি ক্রেতা এবং বিক্রেতা সম্পত্তি হস্তান্তর করার জন্য যে চুক্তিপত্র সম্পাদন ও রেজিস্ট্রি করেন সাধারণভাবে তাকে দলিল বলে।

দলিলে প্রকারভেদ:
ক. সাফকবলা খ. দানপত্র গ. হেবা ঘ. হেবা বিল এওয়াজ ঙ. এওয়াজ চ. বন্টননামা ছ. অছিয়তনামা ইত্যাদি।

👉 বিস্তারিত এই লিঙ্কের মাধ্যমে

জমির দলিলে ভুল হলে সহজে সংশোধনের উপায় জেনে নিন

জমি রেজিস্ট্রি করার পর অনেক সময় দলিলে ভুল দেখা যায়। এটি সংশোধনযোগ্য।

দলিল রেজিষ্ট্রির পর তাতে দাগ, খতিয়ান বা নামে ভুল ধরা পড়লে ৩ বছরের মধ্যে দেওয়ানি আদালতে দলিল সংশোধনের মামলা করতে হবে। ৩ বছর পর এই মামলা তামাদির কারণে বারিত হয়ে যায়, তবে তখন ঘোষণামূলক মামলা করা যায়।

আদালতের রায়ের একটি সার্টিফাইড কপি সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিষ্টারের কাছে পাঠানো হলে তিনি ভলিউম সংশোধন করে নিবেন।

👉 বিস্তারিত এই লিঙ্কের মাধ্যমে